Alexander Goldwein - Geld verdienen mit Wohnimmobilien

Meine letzte Buchvorstellung war "Rich Dad Poor Dad" von Robert Kiyosaki. In diesem Buch beschrieb Herr Kiyosaki, wie er seinen Reichtum v.a. mit vermieteten Immobilien aufgebaut hat und ich wollte mir einmal anschauen, ob so etwas auch in Deutschland möglich ist. Zu diesem Zweck bestellte ich mir das Buch "Geld verdienen mit Wohnimmobilien" von Alexander Goldwein. Herr Goldwein ist seit vielen Jahren in der Immobilienbranche unterwegs und hat auch schon einige Bücher zum Thema verfasst. Mehr über ihn und seine Bücher kann man hier erfahren. Wenn man sich das so anschaut, steht Herr Goldwein auch für ein anderes Prinzip von Herrn Kiyosaki: passives Einkommen schaffen durch einmalig erstelltes 'Intellectual Property'. Er hat einige Bücher verfasst, die ihm in der Vergangenheit, Gegenwart und wohl auch Zukunft Geld bringen werden, ohne dass er selbst noch sehr viel dafür tun muss (von gelegentlichen kleinen Aktualisierungen abgesehen). Wenn man bei Büchern zu einer bestimmten (mittlerweile boomenden) Nische einmal die Nr. 1 bei Amazon ist, lassen sich auch darauf aufbauende Bücher sehr gut vermarkten. Neben seinen 'normalen' Einkünften als Anwalt und Berater hat er also passive Einkünfte über Immobilien und weitere passive Einkünfte über seine Bücher. Er ist auf dem richtigen Weg, würde ich behaupten, ohne ihn persönlich zu kennen.

Zum Buch selbst:
Es enthält meiner Meinung nach viel Interessantes, was dem angehenden Immobilieninvestor und - was ich vorher nicht erwartet hätte - normalen Immobilienkaufer/Häuslebauer helfen kann. Am Anfang wird kurz auf die aktuelle Situation am Immobilienmarkt eingegangen (hohe Nachfrage; überschaubares Angebot; im Vergleich zur Vergangenheit sehr geringes Zinsniveau). Dann folgen einige Investitionsrechnungen zur Bestimmung der Rendite. Was ich dabei lernen konnte, war z.B. das das KGV bei Immobilien Vervielfältiger genannt wird. Ansonsten ist es eher Investitionsrechnung aus BWL - 1. Semester. D.h. Mieteinnahmen hernehmen, Kosten abziehen (für Zinsen, Instandhaltung, Hausverwaltung etc.) und das was unten übrig bleibt ins Verhältnis zum Gesamtkapital (Kredit + Eigenkapital) und Eigenkapital setzen. Das ist dann die jährliche Rendite. Dann mind. 10 Jahre warten, die Immobilie verkaufen und den Gewinn steuerfrei einstreichen, wenn man sich an bestimmte Regeln gehalten hat (z.B. das Ganze nicht mit zu vielen Immobilien machen). Wenn ich ehrlich bin, wünsche ich mir da die 1-jährige Spekulationsfrist bei Wertpapieren zurück, die leider 2009 abgeschafft wurde.

Anschließend werden Strategien für Renditeomtimierung erläutert. Beispielsweise, wie man Mieten gesetzeskonform steigern kann, wie man Steuern sparen kann etc. Hier sind einige interessante Informationen untergebracht, die einem vor Auge führen, dass es immer Mittel und Wege gibt, bestimmte Vorgaben (z.B. die von der Politik mit viel Trara eingeführte Mitpreisbremse) zu umgehen. Steuerlich gesehen war für mich z.B. neu, dass man nur einen bestimmten Prozentsatz für Instandsetzung bei vermieteten Objekten in den Jahren nach dem Kauf direkt absetzen kann. Eine Komplettrenovierung einer Schrottimmobilie wird anders gehandhabt, da dann wohl die Kosten auf den Kaufpreis umgelegt werden und über einen längeren Zeitraum abzuschreiben sind. Insgesamt gesehen würde ich die ersten Abschnitte als den wirtschaftlichen Teil bezeichnen, der meiner Meinung nach nicht so schwer zu verstehen ist. Geschäftsberichte lesen ist schwerer.

Was dann folgt, sind Abschnitte, die auch für Menschen interessant sind, die sich eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung kaufen oder bauen möchten. Er geht z.B. auf die einzuhaltende Reihenfolge der Schritte beim Kauf ein. Dies ist dahingehend wichtig, da im Normalfall mehrere Parteien involviert sind (Käufer, Verkäufer, Bank(en), Notar). Zusätzliche rechtliche Themen (z.B. Mietverträge) werden kurz angerissen. Da hier aber keine echten Pauschalaussagen getroffen werden können (zu viele Spezialfälle), wird zu Recht auf die Nutzung von Spezialisten (Rechtsanwälte und Steuerberater) verwiesen.

Ein weiterer für mich sehr interessanter Abschnitt war der zum Baurecht bzw. zur Interpretation von Bebauungsplänen. Damit hatte ich mich zwar in der Vergangenheit auch schon einmal auseinander gesetzt. Die Zusammenfassung hier war aber eine echt nette Auffrischung meines Wissens. Abschließend wird noch auf Finanzierungsmöglichkeiten eingegangen - sprich wie man an das meist notwendige Fremdkapital kommt.

Insgesamt gesehen ist das Buch inhaltlich sehr gut. Auf den 275 Seiten sind viele Informationen untergebracht und auch die vom Autor zur Verfügung gestellten Excel-Tabellen sind hilfreich. Nur den Preis von 39,90 € für die gebundene Ausgabe fand ich im Nachhinein etwas zu hoch. 10 € weniger hätten es auch getan. Da ich parallel dazu bei Ebay das etwas farblosere Wohnimmobilien-Buch von Franz Netter für 4,99 € erstanden habe, weiß ich, dass es auch etwas preiswerter gehen würde. Obwohl: Apple macht ja sein iPhone auch nicht billiger, nur weil ein Google Nexus nur die Hälfte kostet.

Was habe ich für mich mitgenommen:
Geld verdienen mit Immobilien scheint wohl auch in Deutschland durchaus möglich zu sein, wenn auch etwas komplizierter. Vor allem die steuerlichen Aspekte können als Pluspunkte angeführt werden (Gewinn nach 10 Jahren steuerfrei, Kosten können steuerlich geltend gemacht werden). Ich persönlich werde aber in naher Zukunft wohl erst einmal nicht aktiv werden aus folgenden Gründen:

1. Fehlende Erfahrung in diesem Bereich und wenig Möglichkeiten, Erfahrungen zu sammeln (wie z.B. mit Musterdepots bei Aktien). Zum Erfahrung sammeln müsste ich entweder in die Branche wechseln (will ich nicht) oder es muss viel Geld in die Hand genommen werden (kann ich nicht).
2. Es ist ein zu großes Netzwerk notwendig, was man so am Anfang noch nicht hat (Rechtsanwalt, Makler, Hausverwalter, Gutachter, andere Immobilieninvestoren, Steuerberater, Handwerker). Bei Wertpapieren kann ich alles schön und preiswert alleine machen. D.h. ich bin so erstmal von niemandem abhängig.
3. Gewisse Ängst (Mietnomaden/unzuverlässige Mieter). Bei angebotenen (bzw. nicht unter der Hand vermittelten) Immobilien habe ich immer irgendwie das Gefühl, dass damit was nicht stimmt oder dass da ein Haken sein muss.
4. Die Immobilien sind im Moment einfach zu teuer in der Gegend, in der ich wohne (Speckgürtel München). D.h. die erzielbaren Renditen sind mir zu klein. Was nützt es mir, wenn ich zwar monatlich 1700 € Mieteinnahmen erziele, dafür aber ein 45 Jahre altes, renovierungsbedürftiges Haus für 550' € kaufen muss (bzw. 750' € inkl. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und Instandsetzung/Ausbau)? Wenn ich das Haus für 350' bekommen würde, würde ich vielleicht überlegen. In der Gegend, aus der ich ursprünglich komme, sind zwar die Immobilien wesentlich preiswerter. Dort kann ich aber nur schwer einschätzen, was die Zukunft bringt. D.h. wird es genügend Leute geben, die in Zukunft dort zur Miete wohnen werden?
5. Wenn man vermietete Objekte besitzt, fliegt man bei vielen Einheimischenmodellen raus. D.h. der Erwerb erschwinglicher Grundstücke wird damit erschwert.